Осташковское ш.
Вешки пос., Мытищи гор. округ
Дом 25 м², участок 5,2 сот., сэндвич-панели, 2021 год.
Цена 250 тыс. ₽; цена не менялась с 02.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 35 раз).
Рейтинг 79/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈1,67 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 34,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 172 тыс.–380 тыс. ₽/м², медиана 220 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈212 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,7 млн / целевая ≈5,13 млн / пессимист. ≈4,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,85 млн ₽, маржа 84 %, ROI 540 %.
⚠ ROI 540 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Алтуфьево ≈4,2 км по прямой; до МКАД на машине ≈6 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26167
Рейтинг 79/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: коммуникации, км от МКАД); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 41 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 70 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 8.3 |
| участок | 5 | 11 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 666 883 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 34,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 8 668 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вешки пос. | 8 сот. | 22 800 000 | 2 850 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вешки пос. | 6 сот. | 13 500 000 | 2 250 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вешки пос. | 6,5 сот. | 15 000 000 | 2 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вешки д. | 18 сот. | 14 900 000 | 827 778 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вешки д. | 15,4 сот. | 25 500 000 | 1 655 844 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вешки д. | 13,2 сот. | 33 000 000 | 2 500 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вешки пос. | 15 сот. | 25 500 000 | 1 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вешки д. | 7,5 сот. | 16 800 000 | 2 240 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вешки д. | 23 сот. | 66 700 000 | 2 900 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вешки пос. | 5,6 сот. | 5 640 000 | 1 007 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 172 000 / 220 000 / 380 000 |
| цена объекта | 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 212 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 703 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 418 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 133 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 562 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 849 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 540 % |
| пояснение расчета | ROI 540 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 540 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | 25 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Ивакино-1 ОНТ | 25 м² | 3 сот. | 4 300 000 | 172 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Коргашино д. | 25 м² | 3,5 сот. | 4 400 000 | 176 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Манюхино д. | 25 м² | 5,4 сот. | 9 500 000 | 380 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | 28 м² | 5,2 сот. | 7 000 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.7 км | Юбилейное СНТ | 28 м² | 5,2 сот. | 7 000 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Пирогово д. | 30 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | 27 м² | 6,6 сот. | 5 200 000 | 192 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.1 км | Оболдино СНТ | 24 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Аббакумово д. | 30 м² | 6 сот. | 1 570 000 | 52 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.08.2026 | 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается сборно-щитовой, всесезонный дом, утеплённый со всех 6-ти сторон, вместе с 9-тью винтовыми сваями. Возможны: детальный разбор и точный монтаж дома на новом месте с доставкой, за отдельную плату.