Осташковское ш., 12 км от МКАД · земля с домом
Подрезово д., Мытищи гор. округ
Дом 60 м², участок 3,1 сот.
Дом по описанию: «Продается участок с жилым домом в живописном месте около Клязьминского водохранилища и Подрезковского пруда с рыбалкой.»
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 15.07.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 55 %
Земля ≈625 тыс. ₽/сот. × 3,1 сот. = 1,94 млн → дом ≈1,26 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 72 тыс.–274 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,39 млн / целевая ≈5,75 млн / пессимист. ≈5,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,29 млн ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Челюскинская ≈6,4 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26160
Рейтинг 60/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 68 % | 28.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 625 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 937 000 ₽ (3,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 263 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Подрезово СНТ | 18 сот. | 10 000 000 | 555 556 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Контакт СНТ | 5 сот. | 2 398 000 | 479 600 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подрезово д. | 4,9 сот. | 4 999 999 | 1 020 408 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подрезово СНТ | 5 сот. | 5 500 000 | 1 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подрезово СНТ | 4,9 сот. | 6 000 000 | 1 224 490 | снят (цена объявления) 30.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подрезово СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подрезово д. | 3,5 сот. | 5 800 000 | 1 657 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подрезово д. | 6 сот. | 5 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зимино д. | 10,4 сот. | 9 800 000 | 942 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пирогово д. | 8 сот. | 8 400 000 | 1 050 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 542 / 100 976 / 274 194 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 388 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 069 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 749 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 110 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 290 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Свиноедово д. | 62 м² | 4 сот. | 17 000 000 | 274 194 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Болтино д. | 62,9 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 71 542 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ховрино д. | 60 м² | 4,2 сот. | 5 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Челюскинский пос. | 58,7 м² | 3,2 сот. | 10 500 000 | 178 876 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Челобитьево д. | 60 м² | 3 сот. | 4 499 000 | 74 983 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 56,7 м² | 3,1 сот. | 11 970 000 | 211 111 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | 58 м² | 2,7 сот. | 4 850 000 | 83 621 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Дружба-2 СНТ | 62,1 м² | 3,8 сот. | 7 000 000 | 112 721 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 65 м² | 2 сот. | 5 800 000 | 89 231 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | 55,8 м² | 2,9 сот. | 7 560 000 | 135 484 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 13.08.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с жилым домом в живописном месте около Клязьминского водохранилища и Подрезковского пруда с рыбалкой. Дом имеет три этажа. Кухня на первом этаже с печкой "буржуйкой" и небольшим погребом. На втором этаже две комнаты. На третьем этаже еще одна комната. На участке имеется стоянка под машину, беседка, сарай с туалетом и душем, теплица, грядки, яблоня, сливы, кусты с красной и черной смородиной, малиной, ежевикой. Дом по документам 60м2 с возможностью прописки в нем. Идеальное место для любителей отдохнуть от городской суеты.