Алтуфьевское ш., 7 км от МКАД
Сорокино д., Мытищи гор. округ
Дом 170 м², участок 8,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 12 раз).
Рейтинг 30/100 · уверенность 47 %
Земля рядом ≈1,02 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 103 тыс.–203 тыс. ₽/м², медиана 146 тыс.
Ремонт ≈3,4 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Тарасовская ≈9,2 км по прямой; до МКАД 7 км, на машине ≈27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26159
Рейтинг 30/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.4 |
| участок | 5 | 41 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 015 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Сорокино д. | 9,4 сот. | 10 000 000 | 1 063 830 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сорокино д. | 6 сот. | 15 000 000 | 2 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сорокино д. | 6,3 сот. | 7 500 000 | 1 190 476 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жостово д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жостово д. | 5 сот. | 4 500 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жостово д. | 8 сот. | 8 800 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Терпигорьево д. | 12,5 сот. | 31 250 000 | 2 500 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Терпигорьево д. | 8 сот. | 8 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Терпигорьево д. | 13,5 сот. | 17 000 000 | 1 259 259 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Терпигорьево д. | 8 сот. | 8 700 000 | 1 087 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 170 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 102 697 / 146 104 / 202 941 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Клязьминский Парк КП да: «санузел» + «ремонт» | 170 м² | 8,6 сот. | 34 500 000 | 202 941 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Новосельцево д. да: «санузла» + «теплый пол» | 185 м² | 8 сот. | 18 999 000 | 102 697 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Черкизово дп да: «санузел» + «евроремонт» | 154 м² | 8 сот. | 22 500 000 | 146 104 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/2 доля земельного участка с 1/2 доли дома. Дом каркасник (из сип-панелей). Первый этаж: гостиная совмещенная с кухней, гардеробная, кладовка, санузел, гостевая спальня. Второй этаж: две спальни и санузел. Сособственник уведомлен.