Ильинское ш., 65 км от МКАД
Дома отдыха Тучково ВЦСПС пос., Рузский гор. округ
Дом 90 м², участок 12 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 11.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 83/100 · уверенность 59 %
Земля ≈284 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 3,41 млн → дом ≈89 тыс. ₽, 989 ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 101 тыс.–154 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,09 млн / целевая ≈10,88 млн / пессимист. ≈9,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,09 млн ₽, маржа 53 %, ROI 111 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: баня, скважина.
До ст. Санаторная ≈4,8 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №26154
Рейтинг 83/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 284 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 3 411 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 89 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 989 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Агафоново д. | 16 сот. | 6 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Агафоново д. | 16 сот. | 7 000 000 | 437 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Агафоново д. | 10 сот. | 2 590 000 | 259 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Крюково д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Агафоново д. | 25 сот. | 10 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хотяжи д. | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Агафоново д. | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Люкс СНТ | 11,1 сот. | 1 750 000 | 157 658 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алтыново д. | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Поречье д. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 101 299 / 119 848 / 153 750 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 086 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 482 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 877 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 669 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 094 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 111 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Колюбакино пос. | 104 м² | 10 сот. | 15 990 000 | 153 750 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Каринское с. | 98,8 м² | 6 сот. | 10 750 000 | 108 806 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Матрешка Вилладж КП | 95,5 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 130 890 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Покровское пос. | 77 м² | 8,6 сот. | 7 800 000 | 101 299 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 13.03.2026 | 4 300 000 (−700 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к покупке двухэтажная дача в Рузском районе посёлок д/г "Дружба"! Подходит под ипотеку! Возможна прописка! Основные характеристики: Общая площадь дома: 90 кв.мЭтажность: два этажаКомнаты: 4 просторных комнат (14+17+11+9 кв.м)Мебель и техника остаетсяМатериал дома: каркасКрыша: металлические листыФундамент: Сваи-блоки Инженерные коммуникации: Электричество: 15 кВтГаз по границеКанализация: выгребная ямаВодопровод: скважинаОтопление: электрообогрев Участок: Площадь: 12 сотокМежевание выполненоОгорожен металлическим листом и рабицаПравильной формыЕсть хозблок для хранения инструментов и инвентаря Кадастровый номер участка: 50:19:0050622:74 Инфраструктура и расположение: Ближайший населенный пункт с развитой инфраструктурой посёлок "Колюбакино" в 10-ти минутах на транспорте: поликлиника, школа, отделение почты, баня, кафе и рестораны. Расположен всего в 75 км от МКАД по Новорижскому шоссе; До ЖД Станции "Тучково" 16 минут на транспорте. Это отличное предложение для тех, кто ценит природу, тишину и комфорт. Звоните прямо сейчас, чтобы договориться о просмотре! #0505 Арт. 129910168