Ильинское ш., 62 км от МКАД
Андреевское-2 СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 45,1 м², участок 7,5 сот., 2024 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 20.02.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 66 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,46 млн → дом ≈2,04 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (участков 6 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈902 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,14 млн / целевая ≈3,73 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −564 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. пл. 183 км ≈14,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №26152
Рейтинг 12/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 194 982 ₽ (нижний квартиль 6 участков · участков 6 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 462 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 038 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 188 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Андреевское с. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Хаустово д. | 26,9 сот. | 5 200 000 | 193 309 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Раково д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Иглово д. | 13,2 сот. | 2 900 000 | 219 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Иглово д. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Раково д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 902 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 87 560 / 133 484 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 141 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 934 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 727 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 313 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -564 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Урожайное СНТ | 46,2 м² | 6,8 сот. | 3 990 000 | 86 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Искра-2 СНТ | 44,9 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 70 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Татищево д. | 50,7 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 88 757 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Витязь СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Агрополис СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Мастерград КП | 44,2 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 133 484 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Елочки СНТ | 43,8 м² | 6,2 сот. | 2 490 000 | 56 849 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Верейские Хутора СНТ | 46,6 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 92 275 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Улитино д. | 50 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 116 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Троицкое с. | 41,6 м² | 7,4 сот. | 5 057 700 | 121 579 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новый, уютный, теплый дом для круглогодичного проживания. Большая кухня-гостинная и 2 спальни. Электричество 3 фазы, 15 Квт, 380 В. Садовое товарищество расположено в окружении красивого, грибного леса, пруд с купанием и ловлей рыбы. Круглосуточная охрана, въезд через шлагбаум. На участке очень красивые, высокие березы. Рядом автобусная остановка, магазины продуктовые и стройматериалов, школа, детский сад, рынок Озон, Вайлдбериез, Савино-Сторожевский монастырь, усадьба Ершова, музей Михаила Пришвина, до Звенигорода 15 минут транспортом. Дом новый, 2024. металлочерепица с ветровыми планками, двухкамерные стеклопакеты с отливами. Газ по границе участка. Хорошие, тихие соседи.