Ильинское ш., 63 км от МКАД
Поляна СНТ, Истра гор. округ
Дом 105 м², участок 6 сот., 2000 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 68/100 · уверенность 57 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,14 млн → дом ≈760 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (участков 9 из 10 в 6 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 58 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,46 млн / целевая ≈8,51 млн / пессимист. ≈7,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,95 млн ₽, маржа 52 %, ROI 109 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — в перспективе; в описании: баня, колодец.
До ст. пл. 183 км ≈13,3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №26149
Рейтинг 68/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 13 % | 0.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 000 ₽ (нижний квартиль 9 участков · участков 9 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 140 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 760 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 238 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Андреевское с. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Иглово д. | 13,2 сот. | 2 900 000 | 219 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Иглово д. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Хаустово д. | 26,9 сот. | 5 200 000 | 193 309 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Раково д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Торхово д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Раково д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Воскресенки-1-Сорокино СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дяденьково д. | 10,2 сот. | 4 100 000 | 401 961 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 000 / 85 509 / 95 238 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 458 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 985 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 512 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 566 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 951 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 109 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Западная Усадьба КП да: «ванной» + «ламинат» | 105 м² | 6,5 сот. | 10 000 000 | 95 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Дружба СНТ да: «санузла» + «отделка» | 100 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 58 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дружба-2 СНТ да: «ванные» + «мебели» | 111,1 м² | 5,6 сот. | 9 500 000 | 85 509 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот: 1200361 Дом 105 м.кв. для круглогодичной жизни на 6 сот. в Истре. С баней и перспективой газа. СНТ "Поляна"- это тихое, обжитое место с хорошими соседями. Район отличается высокой экологичностью, рядом лесные массивы и водоемы. Дом теплый, пригоден для проживания круглый год. Отопление сейчас газовое(баллоны), что уже экономичнее электричества. газ в перспективе, эта отличная точка входа: вы покупаете по текущей цене, а после подключения, стоимость объекта вырастет. 6 соток-золотая середина: места хватит и для мангала с газоном и для грядок, при этом не требуется каторжного ухода. свой колодец с чистой водой. Собственная баня для идеальных выходных. Транспортная доступность : Удобный выезд на Новорижское шоссе или Минское шоссе до МКАД ~70 км Дороги чистя зимой. На общественном транспорте до ж/д станции Звенигород, можно добраться на автобусе/маршрут. Оттуда электричка без пересадок доставит вас до метро Белорусская. Два собственника. Право собственности зарегистрировано. межевание сделано. Звоните или пишите прямо сейчас! Отвечу на все вопросы и организую просмотр в удобное для вас время. Не упустите свой дом за городом.!