Ильинское ш., 60 км от МКАД · земля с домом
Андреевское с., Одинцовский гор. округ
Дом 12 м², участок 20 сот.
Дом по описанию: «На участке есть: домик 12 кв.м., ( введён в эксплуатацию , присвоен адрес, возможна регистрация), заложен фундамент 10×10 м., колодец, подведено электричество…»
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 12.02.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 37 %
Земля рядом ≈182 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 8 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 277 тыс.–310 тыс. ₽/м², медиана 293 тыс.
Ремонт ≈240 тыс. ₽; дом 12 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; свет — есть.
До ст. пл. 183 км ≈13,6 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №26148
Рейтинг 58/100 · уверенность 37 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 24.5 |
| торг | 5 | 100 % | 14.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 1.5 |
| участок | 5 | 100 % | 14.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 500 ₽ (нижний квартиль 8 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 650 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Андреевское с. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Хаустово д. | 26,9 сот. | 5 200 000 | 193 309 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Хаустово д. | 18 сот. | 3 800 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Иглово д. | 13,2 сот. | 2 900 000 | 219 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Иглово д. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Андрианково д. | 15 сот. | 3 590 000 | 239 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Парус СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Торхово д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 276 667 / 293 334 / 310 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 12 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 12 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.1 км | Макариха СНТ | 10 м² | 12 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Белозерово СНТ | 15 м² | 10,1 сот. | 4 150 000 | 276 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 2 300 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок прямоугольной формы. На участке есть: домик 12 кв.м., ( введён в эксплуатацию , присвоен адрес, возможна регистрация), заложен фундамент 10×10 м., колодец, подведено электричество 15 КВТ, газ по границе. В селе есть магазин, медпункт, детская площадка, до водоёма 15 минут ходьбы, рядом остановка общественного транспорта, откуда идёт автобус до города и станции Звенигород.