Ильинское ш., 53 км от МКАД
Витязь СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈259 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,55 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,19 млн / целевая ≈3,77 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈70 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Ястребки ≈7,7 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №26147
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 258 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 554 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 246 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Дьяконово д. | 12 сот. | 3 700 000 | 308 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Каринское с. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дьяконово д. | 8 сот. | 4 320 000 | 540 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дьяконово д. | 11,6 сот. | 4 990 000 | 430 172 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дьяконово д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сергиево д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Спасское д. | 35 сот. | 10 000 000 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Каринское с. | 15,5 сот. | 3 200 000 | 206 452 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Парус СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Гигирево д. | 17 сот. | 12 000 000 | 705 882 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 88 182 / 116 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 188 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 979 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 769 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 350 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 70 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Улитино д. | 50 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 116 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Улитино д. | 53 м² | 7 сот. | 5 350 000 | 100 943 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Урожайное СНТ | 46,2 м² | 6,8 сот. | 3 990 000 | 86 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Белозерово СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | 48,7 м² | 3 сот. | 5 199 000 | 106 756 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.1 км | Василек СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Петелино СНТ | 50 м² | 8,8 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Григорово д. | 50 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Богачево д. | 50 м² | 9 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Лесная Поляна-66 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0024053. Предлагается участок в экологически чистом месте Московской области. Вблизи города Звенигород. В пешей доступности протекает Москва река. На участке 2 дома выполненных из сруба, есть хорошая возможность сделать мансардный этаж. Участок подключен к электричеству, присутствует сезонное водоснабжение. Заезд на участок круглогодичный, дорога хорошего качества, зимой чистится. В одном из домов стоит хорошая каменная печь.