Ильинское ш., 28 км от МКАД
Звенигород г., Одинцовский гор. округ
Дом 200 м², участок 1 сот., брус.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 29.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 76 раз).
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈966 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 102 тыс.–435 тыс. ₽/м², медиана 302 тыс.
Ремонт ≈3,9 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам долю») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: канализация — есть; газ — есть; отопление — центральное; свет — есть.
До ст. Дюдьково ≈3 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26146
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 965 629 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 6 сот. | 5 994 000 | 999 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7 сот. | 6 700 000 | 957 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 14,3 сот. | 39 900 000 | 2 790 210 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 16 сот. | 16 500 000 | 1 031 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 30 сот. | 18 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6,2 сот. | 5 694 000 | 918 387 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8 сот. | 7 992 000 | 999 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7 сот. | 10 800 000 | 1 542 857 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 14 985 000 | 999 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6,3 сот. | 6 243 844 | 991 086 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 101 976 / 302 353 / 434 783 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам долю») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам долю») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.7 км | Николина Гора пос. | 180 м² | — | 75 000 000 | 416 667 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Благодать ДНП | 156,9 м² | — | 16 000 000 | 101 976 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Горки-2 СНТ | 238 м² | — | 63 000 000 | 264 706 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | 160 м² | — | 18 446 040 | 115 288 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.4 км | Николина Поляна КП | 250 м² | — | 85 000 000 | 340 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Бузаево КП | 253 м² | — | 110 000 000 | 434 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам долю в доме(по факту отдельная мини квартира) 16 м2, отдельный вход, электричество, газ, центральное отопление, канализация. Требуется ремонт.