Ильинское ш., 67 км от МКАД
Сосновая Роща СНТ, Рузский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., 2015 год.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 07.04.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 61 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈180 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈451 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 21 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Тучково ≈11,4 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №26140
Рейтинг 50/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 43 % | 19.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 9.2 |
| торг | 5 | 51 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 020 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 180 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 273 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Паново д. | 8 сот. | 1 280 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Паново д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Паново д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Новогорбово д. | 18 сот. | 6 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ясень СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кривошеино д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новогорбово д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Новогорбово д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Колюбакино пос. | 6,7 сот. | 1 420 000 | 211 940 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Колюбакино пос. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 59 946 / 100 943 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 214 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 053 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 893 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 571 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 451 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Томшина Гора СНТ | 57,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 55 268 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Тучково СНТ | 57,4 м² | 6,2 сот. | 2 800 000 | 48 780 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Тучково пгт | 57,7 м² | 5,4 сот. | 3 600 000 | 62 392 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Эхо СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Улитино д. | 53 м² | 7 сот. | 5 350 000 | 100 943 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Фобос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Геолог СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Дубки СНТ | 52 м² | 6 сот. | 4 499 000 | 86 519 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Верейские Хутора СНТ | 46,6 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 92 275 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Малинка СНТ | 52 м² | 6,5 сот. | 2 990 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 01.10.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 110635527 Продается 2-х этажный дачный домик на участке 6 соток в СНТ "Сосновая Роща" в близи д.Паново Рузского района Московской области. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для садоводства. Дом площадью 55 м2, назначение: жилое, 2 этажа, кадастровый номер 50:19:0050335:136 Один взрослый собственник, основание собственности: договор дарения от отца дочери от 2021 года. На участке есть хозяйственная постройка, плодовые деревья и кустарники, СУЗ на улице.