Ильинское ш., 95 км от МКАД
Руза СНТ, Рузский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., бревно, 2006 год.
Цена 3,49 млн ₽; цена не менялась с 07.10.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 68 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 547 тыс. → дом ≈2,94 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,96 млн / целевая ≈5,37 млн / пессимист. ≈4,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈406 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Дубосеково ≈25,1 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №26138
Рейтинг 12/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 136 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 547 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 943 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 788 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Шорново д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малоиванцево д. | 12,5 сот. | 700 000 | 56 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Леньково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Леньково д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Рыбушкино д. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Рыбушкино д. | 18 сот. | 1 380 000 | 76 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Леньково д. | 27,5 сот. | 2 600 000 | 94 545 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лазарево д. | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 14 сот. | 5 950 000 | 425 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 975 / 78 541 / 128 032 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 965 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 667 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 368 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 772 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 405 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.1 км | Покровское с. | 64,8 м² | 8 сот. | 5 450 000 | 84 105 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Горки д. | 74,2 м² | 7,7 сот. | 9 500 000 | 128 032 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Фили СНТ | 81,2 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 46 798 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Старотеряево пос. | 79 м² | 6 сот. | 7 900 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Фили СНТ | 70,2 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Барцилово-2 СНТ | 75,4 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 33 156 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лихачево д. | 102,4 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 83 008 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Сытьково д. | 100 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 67 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 60 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 115 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Поляна СНТ | 100,1 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 24 975 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2026 | 3 490 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 499 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Домклик | 3 490 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в СНТ Руза рядом с водохранилищем и рекой Руза.. Дом из бревна, построенный в 2005 году. В доме два этажа с косметическим ремонтом, что позволяет сразу же заселиться и наслаждаться природой и тишиной. Высокий крепкий фундамент, есть подпол. Просторные комнаты отделаны деревом, создавая теплую атмосферу. На первом этаже расположена кухня-столовая, две спальни, сени, прихожа. Второй этаж одна большая и светлая комната. На участке площадью 6 соток находится баня, где можно расслабиться после трудового дня. Беседка, для обедов в теплое время года. Летняя кухня и хозблок для хранения садовой утвари. Территория огорожена забором, обеспечивающим приватность. До участка ведет асфальтированная дорога, что обеспечивает удобный подъезд. Дом расположен в СНТ, что гарантирует спокойствие и тишину. Водоснабжение колодец, канализация представлена выгребной ямой. Отопление печное, что добавляет уюта и комфорта. Этот дом отличное место для тех, кто ценит природу и комфорт загородной жизни.