Рублево-Успенское ш., 35 км от МКАД
Шараповка д., Одинцовский гор. округ
Дом 45 м², участок 5 сот., дерево, 2007 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 30.06.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 67 %
Земля ≈412 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,06 млн → дом ≈938 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 131 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,03 млн / целевая ≈5,42 млн / пессимист. ≈4,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,37 млн ₽, маржа 28 %, ROI 40 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Захарово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26131
Рейтинг 70/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 79 % | 33.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 70 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 412 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 062 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 937 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 844 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шараповка д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шараповка д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Вяземы пгт | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Вяземы пгт | 12,8 сот. | 7 000 000 | 546 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большие Вяземы пгт | 9,4 сот. | 5 700 000 | 606 383 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 9,3 сот. | 7 000 000 | 752 688 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Большие Вяземы пгт | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Летний Отдых пос. | 6 сот. | 6 500 000 | 1 083 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 7,7 сот. | 6 300 000 | 818 182 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 707 / 131 368 / 277 778 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 025 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 724 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 422 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 820 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 370 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | 45 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 213 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Большие Вяземы пгт | 53 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 137 736 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 38,9 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 25 707 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Малые Вяземы д. | 50 м² | 7 сот. | 4 997 000 | 99 940 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Весна СНТ | 45 м² | 7,1 сот. | 12 500 000 | 277 778 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 40 м² | 3,5 сот. | 5 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Жаворонки-36 СНТ | 45 м² | 2,5 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Гранат СНТ | 46 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Жаворонки с. | 50 м² | 6,2 сот. | 9 000 000 | 180 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Раменка-1 СТ | 38,6 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 103 627 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 999 999 (−350 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 999 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
за данную стоимость, дом в прекрасном состоянии все остальное видно на фото торг уместен