Рублево-Успенское ш., 30 км от МКАД
Ларюшино-2 СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 26 м², участок 8,1 сот., дерево.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 82/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈989 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 119 тыс.–328 тыс. ₽/м², медиана 142 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,2 млн / целевая ≈3,78 млн / пессимист. ≈3,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,14 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Звенигород ≈10,5 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26130
Рейтинг 82/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.7 |
| участок | 5 | 37 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 988 532 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 8 007 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ларюшино-2 СНТ | 10 сот. | 9 975 000 | 997 500 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ларюшино д. | 12 сот. | 14 040 758 | 1 170 063 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ларюшино-2 СНТ | 10,3 сот. | 10 926 000 | 1 060 777 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ларюшино д. | 7,4 сот. | 7 022 600 | 949 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ларюшино СНТ | 12 сот. | 22 000 000 | 1 833 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленый Ветер-2 СНТ | 26,5 сот. | 24 000 000 | 905 660 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ларюшино д. | 8,3 сот. | 8 180 000 | 985 542 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ларюшино д. | 6,4 сот. | 6 953 666 | 1 086 510 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ларюшино д. | 7 сот. | 6 986 000 | 998 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Саланг СНТ | 35 сот. | 70 000 000 | 2 000 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 118 605 / 142 038 / 327 869 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 204 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 994 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 784 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 363 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 143 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.1 км | 26 м² | 9,3 сот. | 7 200 000 | 276 923 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.9 км | Большие Вяземы пгт | 25 м² | 6,5 сот. | 3 700 000 | 148 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Дубрава СНТ | 29 м² | 10 сот. | 6 800 000 | 234 483 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Кварц СНТ | 25 м² | 6,8 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | № 2 города Дедовск СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 4 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Введенское с. | 20,9 м² | 4,4 сот. | 2 500 000 | 119 617 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Жаворонки с. | 30,5 м² | 8,2 сот. | 10 000 000 | 327 869 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Брехово д. | 30 м² | 10 сот. | 6 100 000 | 203 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Малые Вяземы д. | 21,5 м² | 4,9 сот. | 2 550 000 | 118 605 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | 31,6 м² | 4,7 сот. | 4 300 000 | 136 076 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 814кв/м расположен в деревне Лисенки, Малоярославецкий район Калужская область. На участке стоит дом (подойдёт как бытовка, в случае строительства нового дома, под который на участке есть свободное место). Также на участке имеется: Торг.