Рублево-Успенское ш., 49 км от МКАД
Белозерово д., Одинцовский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., щитовой, 2017 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Земля ≈287 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,72 млн → дом ≈1,08 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 58 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,91 млн / целевая ≈3,52 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль −55 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: септик; газ — баллоны; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Ястребки ≈2,5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26129
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 286 838 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 721 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 079 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 580 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Белозерово д. | 7,6 сот. | 2 000 000 | 263 158 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Белозерово д. | 7,5 сот. | 1 850 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Белозерово д. | 14,3 сот. | 4 150 000 | 290 210 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Белозерово д. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Белозерово д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Белозерово д. | 25 сот. | 10 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Островня СНТ | 7,5 сот. | 2 600 000 | 346 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Белозерово д. | 7 сот. | 2 950 000 | 421 429 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белозерово д. | 7,5 сот. | 2 280 000 | 304 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большая Семья СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 84 186 / 96 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 906 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 711 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 515 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 125 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -55 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Часцы-1 пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Сушкинская СНТ | 50 м² | 5,9 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Природа СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 36 364 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Покровский Городок пос. | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Татарки д. | 43 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 88 372 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке,есть,септик, пладовые деревья,дом два этажа утеплён и обшит сайдингом,в доме не большая печь. Забор проф лист,колодец с питьевой водой,газ привозной в болонах,электричество 12 кВт.