Рублево-Успенское ш., 43 км от МКАД
Весна-9 СПК, Одинцовский гор. округ
Дом 52 м², участок 6,2 сот., 1998 год.
Цена 3,14 млн ₽, снижали с 3,44 млн; первая цена 3,44 млн ₽ от 06.07.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 68 %
Земля ≈407 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 2,52 млн → дом ≈618 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 70 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,67 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,85 млн / целевая ≈4,37 млн / пессимист. ≈3,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈274 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; свет — есть; в описании: скважина, газ.
До ст. Сушкинская ≈2,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26128
Рейтинг 48/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 58 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 406 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 522 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 618 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 885 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Весна-9 СПК | 6 сот. | 4 510 800 | 751 800 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ока СНТ | 10,7 сот. | 4 800 000 | 448 598 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Брехово д. | 5 сот. | 14 500 000 | 2 900 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ока СНТ | 14 сот. | 5 500 000 | 392 857 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Брехово д. | 15 сот. | 8 800 000 | 586 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юность СНТ | 15 сот. | 10 900 000 | 726 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Брехово д. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Брехово д. | 15 сот. | 9 880 000 | 658 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Брехово д. | 14 сот. | 5 500 000 | 392 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Часцы пос. | 40 сот. | 53 000 000 | 1 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 780 / 96 000 / 117 000 |
| цена объекта | 3 140 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 669 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 854 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 611 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 369 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 883 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 274 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Юность СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Часцы пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.7 км | Часцы пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Часцы пос. | 54 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березка-3 СНТ | 50 м² | 5,4 сот. | 3 489 000 | 69 780 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сад СНТ | 50 м² | 8,5 сот. | 5 850 000 | 117 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Клен СНТ | 54 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Богачево д. | 50 м² | 9 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Березка-3 СНТ | 55 м² | 5,6 сот. | 6 300 000 | 114 545 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ягодка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 96 364 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 3 440 000 | история площадки |
| 26.07.2026 | 3 240 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 340 000 (+100 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 3 040 000 (−300 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 140 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 140 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом летний на огороженном ровном участке с плодовыми деревьями, 6,17 сотки, на территории охраняемого ПСК Весна - 9 в окружении леса, асфальт до участка. Есть электричество, летний водопровод от скважины, проводной интернет на столбе, СНТ газифицировано. Участок угловой прямоугольный, два соседа, есть хозблок и душевая. Подьезд удобен с Можайского, Новорижского, Минского и Рублевского шоссе. По границе СНТ чистое лесное озеро для купания. Автобусы от Голицино и Петелино. Многие живут круглогодично. Документы готовы к продаже.