Рублево-Успенское ш., 50 км от МКАД
Природа СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 47/100 · уверенность 61 %
Земля ≈293 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,76 млн → дом ≈244 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 56 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,88 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈403 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. пл. 199 км ≈2,8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26127
Рейтинг 47/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 12.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 292 742 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 756 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 244 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 436 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ветка Герцена пос. | 15,5 сот. | 4 500 000 | 290 323 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивонино д. | 12,5 сот. | 5 000 000 | 400 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивонино д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивушка СНТ | 5 сот. | 2 750 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ивонино д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ивонино д. | 50 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивонино д. | 13 сот. | 4 500 000 | 346 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивонино д. | 12,5 сот. | 4 800 000 | 384 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивонино д. | 5 сот. | 2 600 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивонино д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 80 000 / 96 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 879 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 685 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 491 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 103 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 403 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Покровский Городок пос. | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Белозерово д. | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Сушкинская СНТ | 50 м² | 5,9 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Часцы-1 пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Татарки д. | 43 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 88 372 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается дом с участком. Территория охраняется заезд через шлагбаум.