Рублево-Успенское ш., 44 км от МКАД
Брехово д., Одинцовский гор. округ
Дом 50 м², участок 6,1 сот.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 64 %
Земля ≈356 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 2,17 млн → дом ≈727 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,66 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль −538 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −16 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Сушкинская ≈3,2 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26126
Рейтинг 37/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 90 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 356 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 173 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 727 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Брехово д. | 14 сот. | 5 500 000 | 392 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Брехово д. | 15 сот. | 9 880 000 | 658 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Брехово д. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ока СНТ | 14 сот. | 5 500 000 | 392 857 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Покровское пос. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Брехово д. | 15 сот. | 8 800 000 | 586 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Юность СНТ | 15 сот. | 10 900 000 | 726 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Брехово д. | 5 сот. | 14 500 000 | 2 900 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Покровское пос. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Покровское пос. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 364 / 75 000 / 106 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 659 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 476 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 293 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 927 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -538 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Часцы-1 пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Сушкинская СНТ | 50 м² | 5,9 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Кулон СНТ | 50 м² | 5 сот. | 5 300 000 | 106 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Белозерово д. | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Вяземы СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Природа СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Татарки д. | 43 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 88 372 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Покровский Городок пос. | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Станция Сушкинская пос. | 40 м² | 8,3 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Островня СНТ | 60 м² | 9 сот. | 4 650 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 900 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый дом на участке 6 соток в хорошем западном районе Подмосковья. д.Брехово Одинцовского района, ПСК Озеро. На участке садовый дом с мансардой, двумя комнатами, верандой, хозблок с летней кухней, душем и туалетом, флигель 30 кв.м с одной комнатой, душевой, пригодный для круглогодичного проживания, в т.ч. зимой (обогревается одним обогревателем Xiaomi) ; колодец. на участке много ухоженных цветов, насаждений . Участок в 30 м от озера с своим выходом. Отличное место для любителей рыбной ловли! Участок имеет 2 входа с двух улиц. Участок правильной прямоугольной формы 30 на 20 метров. Один собственник, без обременения, полная стоимость в ДКП. Транспортная доступность: 67 автобус до ст. Голицыно - 20 мин, маршрутка до ст.Сушкинская - 10 мин, на авто Можайское шоссе, ЦКАД, Новорижское шоссе, Минское шоссе, Рублевское шоссе.