Рублево-Успенское ш., 42 км от МКАД
Скоротово СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 42 м², участок 8,4 сот., дерево, 2003 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 18.09.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 66 %
Земля рядом ≈694 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–202 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,99 млн / целевая ≈4,49 млн / пессимист. ≈3,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈630 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Скоротово ≈0,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26125
Рейтинг 52/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 18.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 57 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 40 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 693 698 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 827 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Скоротово СНТ | 9,5 сот. | 3 500 000 | 368 421 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Скоротово д. | 5 сот. | 5 200 000 | 1 040 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Скоротово д. | 6 сот. | 5 994 000 | 999 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Скоротово д. | 12 сот. | 11 388 000 | 949 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Скоротово д. | 15 сот. | 8 000 000 | 533 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кобяково пос. | 25 сот. | 18 000 000 | 720 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Скоротово д. | 8 сот. | 7 672 000 | 959 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кобяково пос. | 11 сот. | 11 000 000 | 1 000 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Черемуха СНТ | 12 сот. | 14 893 666 | 1 241 139 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Черемуха СНТ | 7,3 сот. | 5 000 000 | 684 931 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 117 949 / 202 381 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 987 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 738 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 488 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 990 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 630 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Введенское с. | 42 м² | 8,5 сот. | 8 500 000 | 202 381 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Скоротово КП | 47,1 м² | 8,3 сот. | 5 600 000 | 118 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Раменка-1 СТ | 38,6 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 103 627 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Чернобылец СТ | 47,9 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 93 946 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Покровский Городок пос. | 39,1 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 166 240 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 41 м² | 5,3 сот. | 16 250 000 | 396 341 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Маяк ТСН | 47,2 м² | 9,7 сот. | 6 500 000 | 137 712 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Шараповка д. | 45 м² | 5 сот. | 2 999 999 | 66 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Богачево д. | 50 м² | 9 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 39 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 117 949 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 8,4 сотки , участок ровный с выходом в лес. Лес - деревья сосны, дуб и береза. В Снт круглогодичное проживание более 35% домов. Развитая транспортная инфраструктура , заезд с Новой риги, Можайского и Минского шоссе по скоростному ЦКАДу. Жилой дом 42 кв.м. из оцелендрованного бревна с терассой. Первый этаж: кухня, санузел с душевой кабиной , терассой и спальня . Второй этаж: жилая большая комната. Отопление: дровяной камин и электро. на участке 2 хоз. блока , колодец , плодовые деревья . В СНТ летний водопровод с мая по октябрь. По всем вопросам звоните с 10-20.