Рублево-Успенское ш., 41 км от МКАД
Скоротово СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 40 м², участок 9,5 сот., 1989 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.08.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈693 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–247 тыс. ₽/м², медиана 148 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,87 млн / целевая ≈5,29 млн / пессимист. ≈4,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,22 млн ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: летний водопровод; канализация — есть; отопление — печь.
До ст. Скоротово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26123
Рейтинг 68/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 35.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 50 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 692 865 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 6 582 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Скоротово СНТ | 8,4 сот. | 1 450 000 | 172 619 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Скоротово д. | 5 сот. | 5 200 000 | 1 040 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Скоротово д. | 12 сот. | 11 388 000 | 949 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Скоротово д. | 6 сот. | 5 994 000 | 999 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Скоротово д. | 15 сот. | 8 000 000 | 533 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Скоротово д. | 8 сот. | 7 672 000 | 959 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Черемуха СНТ | 12 сот. | 14 893 666 | 1 241 139 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Черемуха СНТ | 7,3 сот. | 5 000 000 | 684 931 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Хлюпино д. | 6 сот. | 4 300 000 | 716 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Хлюпино д. | 9,4 сот. | 9 100 000 | 968 085 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 707 / 147 870 / 246 973 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 873 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 579 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 286 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 223 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Горицвет СНТ | 40 м² | 7 сот. | 6 950 000 | 173 750 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Скоротово СНТ | 42 м² | 8,4 сот. | 3 200 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Раменка-1 СТ | 38,6 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 103 627 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Введенское с. | 42 м² | 8,5 сот. | 8 500 000 | 202 381 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 39,9 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 147 870 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Покровский Городок пос. | 39,1 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 166 240 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 38,9 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 25 707 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | 39 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 117 949 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | 41 м² | 5,3 сот. | 16 250 000 | 396 341 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | 41,3 м² | 10,8 сот. | 10 200 000 | 246 973 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача , для летнего использования , дом утеплен можно проживать до морозов , в доме печь , водопровод летний , канализация есть . дом с адресом и пропиской .