Рублево-Успенское ш., 46 км от МКАД
Покровский Городок пос., Одинцовский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈322 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,93 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 36 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,33 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. пл. 199 км ≈4,7 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26122
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 321 522 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 929 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 571 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 183 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Покровский Городок пос. | 5 сот. | 3 500 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Покровское пос. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Покровское пос. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Покровское пос. | 16 сот. | 7 300 000 | 456 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Покровское пос. | 46 сот. | 15 000 000 | 326 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Покровское с. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Покровское с. | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Покровское пос. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Покровское с. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Покровское пос. | 10 сот. | 4 100 000 | 410 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 364 / 68 000 / 96 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 254 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 082 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 740 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 335 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Природа СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Белозерово д. | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Часцы-1 пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Кристалл СНТ | 72 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Сушкинская СНТ | 50 м² | 5,9 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Татарки д. | 43 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 88 372 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
"Адрес объекта отсутствует на Яндекс картах, поэтому указан ближайший. Точный адрес: Московская область, Одинцовский район, в районе с. Покровское, с/т "Ягодка", участок 50". СНТ Ягодка граничит с селом и деревней Покровское и находится в окружении леса. СНТ советских времён, скромное, но уютное. Въезд на территорию через автоматические ворота, открываются с пульта. На въезде есть видеонаблюдение. Участок 6 соток с двумя дачными домиками для тёплой погоды и отдельно стоящей банькой с дровяной печкой. На участке растут: Яблони ,сливы, красная смородина, черноплодка, вишня. К участку примыкают ещё 6 соток земли во временном пользовании (не в собственности, только для посадок) огражденный собственным забором. Очень приятные соседи. В посёлке есть продуктовые магазины. До дачи можно доехать по пяти шоссе: Минскому, Можайскому, Ильинскому, Рублёвскому и Новорижсуому (отрезок ЦКАД от Звенигорода до Новой риги бесплатный). Городским транспортом на электричке до Голицыно, далее маршруткой или автобусом. Показ в любое время. Один взрослый собственник.