Рублево-Успенское ш., 50 км от МКАД
Трансстроймаш СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 22 м², участок 6 сот., щитовой, 2008 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 44 %
Земля ≈281 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,69 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 125 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈440 тыс. ₽; дом 22 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Ястребки ≈1,8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26120
Рейтинг 51/100 · уверенность 44 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 2 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 30.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 14.3 |
| участок | 5 | 18 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 481 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 689 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 211 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 045 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Трансстроймаш СНТ | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Островня СНТ | 7,5 сот. | 2 600 000 | 346 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мартьяново д. | 22,5 сот. | 5 590 000 | 248 444 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белозерово д. | 7,5 сот. | 2 280 000 | 304 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Белозерово д. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Белозерово д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Белозерово СНТ | 6,7 сот. | 2 999 999 | 447 761 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Белозерово д. | 25 сот. | 10 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белозерово д. | 7,5 сот. | 1 850 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белозерово д. | 14,3 сот. | 4 150 000 | 290 210 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 125 000 / 125 000 / 125 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 22 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 22 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.4 км | Малые Вяземы д. | 28 м² | 5,4 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Малые Вяземы д. | 28 м² | 5,4 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в 12 км от Звенигорода, отличное СНТ, всегда порядок, все всех знают. Зимой всегда расчищен снег, взнос один из самых низких в округе. На участке: колодец, беседка ( требует ремонта) 2 бытовки, туалет, теплица, в домике сделан ремонт, все новое: электричество, летний водопровод, вывод в колодец 3 кольца, варочная панель. Межевание проведено.