Рублево-Успенское ш., 50 км от МКАД
Кристалл СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 72 м², участок 7,5 сот., щитовой, 1998 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Земля ≈330 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 2,48 млн → дом ≈523 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 36 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. пл. 192 км ≈3,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26119
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 205 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 330 325 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 477 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 523 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 264 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Пестово д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кварц СНТ | 6,8 сот. | 3 300 000 | 485 294 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пестово д. | 14 сот. | 3 900 000 | 278 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кристалл СНТ | 6,8 сот. | 3 000 000 | 441 176 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пчелка СНТ | 6,8 сот. | 5 000 000 | 735 294 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Элегия СНТ | 8 сот. | 2 900 000 | 362 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пестово д. | 50 сот. | 110 422 845 | 2 208 457 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пестово д. | 7 сот. | 6 076 665 | 868 095 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клопово д. | 25 сот. | 7 990 000 | 319 600 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Топаз ДНТ | 25 сот. | 9 900 000 | 396 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 364 / 58 333 / 122 093 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 712 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 526 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 341 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 970 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 020 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Покровский Городок пос. | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Ивонино д. | 86 м² | 11 сот. | 10 500 000 | 122 093 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Природа СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок (7,5 соток) с двухэтажным домом (72 кв. м.). - Межевание проведено. Кадастровый номер 50:20:0060316:146. - Один собственник. - От МКАД примерно 45 км по Можайскому, Минскому или Новорижскому шоссе. Дорога от шоссе в отличном состоянии. В 10 минутах на машине есть "Пятерочка" и магазины для дачи и строительства, ближе есть небольшие продуктовые магазины. - Вокруг поселка лес и тишина. - Закрытая территория поселка. - Участок хороший, но заросший. На участке, помимо дома, есть бытовка и туалет. Колодец в двух метрах за воротами, есть насос, подающий воду на участок. - Дом щитовой, частично утепленный. Ремонт потребуется, но жить можно.