Рублево-Успенское ш., 50 км от МКАД
Кварц СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 25 м², участок 6,8 сот., дерево, 2004 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 02.07.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Земля ≈280 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 1,91 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 120 тыс.–203 тыс. ₽/м², медиана 162 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль −438 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть.
До ст. пл. 192 км ≈3 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26117
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 280 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 906 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 394 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Пестово д. | 14 сот. | 3 900 000 | 278 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пестово д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большая Семья СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пестово д. | 50 сот. | 110 422 845 | 2 208 457 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пестово д. | 7 сот. | 6 076 665 | 868 095 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белозерово д. | 7,6 сот. | 2 000 000 | 263 158 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белозерово д. | 7,5 сот. | 1 850 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белозерово д. | 14,3 сот. | 4 150 000 | 290 210 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белозерово д. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белозерово д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 119 617 / 162 500 / 203 333 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 584 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 405 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 226 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 867 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -438 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Введенское с. | 20,9 м² | 4,4 сот. | 2 500 000 | 119 617 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Брехово д. | 30 м² | 10 сот. | 6 100 000 | 203 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Марьино д. | 20 м² | 4 сот. | 3 250 000 | 162 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 03.08.2025 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из бревен установлен на ленточном фундаменте, есть электричество, небольшая веранда. Дом жилой, но требуется некоторый ремонт.