Рублево-Успенское ш., 50 км от МКАД · земля с домом
Природа Герценское СНТ, Одинцовский гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «Продаётся участок 6 соток в престижном Одинцовском районе с летним домом (1 этаж+мансарда).»
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 17.10.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 46 % · по фото: дом 3, участок 6, окружение 9, WOW 7
Земля ≈293 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,76 млн → дом ≈594 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 39 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −696 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈65 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 199 км ≈2,8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26112
Рейтинг 45/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 88 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 67 % | 6.2 |
| дом | 5 | 22 % | 1 |
| сад | 5 | 56 % | 2.6 |
| МКАД | 15 | 71 % | 10 |
| торг | 5 | 40 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 9.9 |
| окружение | 10 | 89 % | 8.3 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | требует ремонта, старая отделка, мансардный этаж |
| участок и сад | 6 | участок 6 соток, есть деревья, но выглядит заросшим |
| окружение | 9 | престижный район, лес, закрытое охраняемое СНТ |
| WOW | 7 | высокий потенциал за счет локации и уютного вида |
Отличная локация и потенциал для флиппинга, но дом требует серьезного обновления. модель max-code, фото: 4, 09.11 12:50
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 292 742 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 756 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 594 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 138 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ветка Герцена пос. | 15,5 сот. | 4 500 000 | 290 323 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивонино д. | 12,5 сот. | 5 000 000 | 400 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивонино д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивушка СНТ | 5 сот. | 2 750 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ивонино д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ивонино д. | 50 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивонино д. | 13 сот. | 4 500 000 | 346 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивонино д. | 12,5 сот. | 4 800 000 | 384 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивонино д. | 5 сот. | 2 600 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ивонино д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈65 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 216 / 47 143 / 71 667 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 251 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 088 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 926 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 601 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -696 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈65 м² |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Клин пос. да: «душевая» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Островня СНТ да: «санузел» + «отделка» | 60 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Прогресс СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 71,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 39 216 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.11.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 6 соток в престижном Одинцовском районе с летним домом (1 этаж+мансарда). Минское шоссе, удаленность от МКАД 60 км, СНТ, закрытая территория. От станции Часцовская (65 мин от Белорусского вокзала) ~ 3,5 км пешком или на машине по асфальтированной дороге. Камерное СНТ, охраняемое, огороженное, освещенное, заезд с пульта, всего около 30 участков. Регулярно вывозят мусор и убирают снег. Тишина и чистый воздух. Вокруг много хвойных и лиственных деревьев, на участках и по границам СНТ растут сосны, ели, берёзы, осины, местами дуб и липа; в подлеске лесная малина, папоротники, ландыши, разные лесные травы. В окрестностях встречаются белки, зайцы, ежи, разные птицы (дятлы, сойки, дрозды и т. д.) Домик небольшой, уютный, на 1 этаже - застекленная веранда, 2 комнаты, на мансарде - 1 комната с большим балконом и небольшие подсобные помещения под крышей. Требует ремонта. На участке также расположены хозяйственные постройки, летняя кухня. На последних двух фото - пример того, как можно изменить домик с небольшими вложениями. Просмотры по предварительной договоренности в любой день.