Рублево-Успенское ш., 11 км от МКАД
Конус СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 710,7 м², участок 14,9 сот.
Цена 1,98 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 18 раз).
Рейтинг 93/100 · уверенность 52 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 14,9 сот. = 2,07 млн → дом −92 тыс. ₽, −129 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈14,21 млн, покупка после торга ≈1,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈35,82 млн / целевая ≈32,24 млн / пессимист. ≈28,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈12,76 млн ₽, маржа 44 %, ROI 80 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Головково ≈1,9 км по прямой; до МКАД 11 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: агентство · объявление · страница объекта №26109
Рейтинг 93/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 99 % | 6.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 033 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 072 000 ₽ (14,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −92 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −129 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сенеж СНТ | 8,7 сот. | 1 249 000 | 143 563 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сенеж СНТ | 10,9 сот. | 1 499 000 | 137 523 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сенеж СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мошницы СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лоза СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Конус СНТ | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лоза СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мошницы СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мошницы СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 2-я Смирновка пос. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 710,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 14 214 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 50 000 / 130 853 |
| цена объекта | 1 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 683 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 35 821 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 34 030 000 ₽ |
| продажа: целевая | 32 239 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 28 657 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 12 760 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 80 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | 740 м² | 19 сот. | 37 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.6 км | Колтышево д. | 700 м² | 19 сот. | 55 000 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 600 м² | 12 сот. | 14 000 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Сергеевка д. | 600 м² | 20 сот. | 24 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Орлово СНТ | 800 м² | 12 сот. | 27 000 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Малые Бережки КП | 677 м² | — | 490 000 000 | 723 781 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 600 м² | 14 сот. | 28 000 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия | |
| 11 км | Якиманское д. | 625 м² | 20 сот. | 55 000 000 | 88 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 550 м² | 12 сот. | 59 000 000 | 107 273 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.2 км | Малые Бережки КП | 634,3 м² | 11,2 сот. | 83 000 000 | 130 853 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 1 980 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 1 980 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 980 000 |
Описание
ID 15030 В аренду предлагается дом площадью 710,7 кв.м на лесном участке 14.9 соток в поселке Конус. В доме выполнен дизайнерский ремонт. Дом в стиле hi-tech построен по авторскому проекту. В доме не проживали. Клубный поселок "Конус" расположен неподалеку от Москвы-реки среди соснового бора. В поселке спроектировано всего 22 двух- и трехэтажных дома, выполненных в рамках единой архитектурной концепции. Фасады отделаны натуральными материалами: деревом, камнем, плиткой. Площадь приусадебных участков до 15 соток. В распоряжении жителей развитая инфраструктура Рублево-Успенского направления, в частности, Жуковки и Усово. В непосредственной близости благоустроенные пляжи на Москве-реке. Территория поселка закрыта для посторонних. Предусмотрена служба охраны.