Калужское ш., 63 км от МКАД
Дубровка д., Чехов гор. округ
Дом 48 м², бревно.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 42 %
Земля рядом ≈58 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · нет площади участка или цены — цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 94 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,43 млн / целевая ≈4,88 млн / пессимист. ≈4,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈1 млн ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Шарапова Охота ≈21,2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26107
Рейтинг 45/100 · уверенность 42 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: участок, год, коммуникации, фото); аналогов 4 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 32.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 378 ₽ (нижний квартиль 10 участков · нет площади участка или цены — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дубровка д. | 7,5 сот. | 890 000 | 118 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубровка д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубровка д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубровка д. | 16,6 сот. | 2 300 000 | 138 554 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дубровка д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубровка д. | 21,5 сот. | 1 250 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубровка д. | 11 сот. | 650 000 | 59 091 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубровка д. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубровка д. | 25 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 12,5 сот. | 950 000 | 76 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 617 / 111 478 / 137 778 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 427 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 156 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 884 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 342 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 002 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Горелово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 45 м² | 7,7 сот. | 6 200 000 | 137 778 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Горелово д. да: «ванной» + «мебель» | 52,6 м² | 11,8 сот. | 6 000 000 | 114 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубровка д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 47 м² | 7,5 сот. | 4 400 000 | 93 617 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Терехунь д. да: «душевая кабина» + «мебелью» | 45 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 108 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом из бревна в деревне Дубровка Чеховский р-н Московская область. Земельный участок 15 соток, земли населенных пунктов, для ведения огородничества. Электричество 15 кВт, нв участке есть уличный туалет и бытовка.