Варшавское ш., 53 км от МКАД
Жальское д., Чехов гор. округ
Дом 40 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 19.09.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,1 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −308 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Чехов ≈11,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26104
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 044 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 099 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Жальское д. | 10 сот. | 1 460 000 | 146 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Жальское д. | 5 сот. | 685 000 | 137 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Жальское д. | 16,8 сот. | 4 200 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Жальское д. | 6,5 сот. | 1 400 000 | 215 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жальское д. | 19 сот. | 3 150 000 | 165 789 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино СНТ | 6 сот. | 2 450 000 | 408 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жальское д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жальское д. | 14 сот. | 2 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жальское ИЖС КП | 28,3 сот. | 4 250 000 | 150 177 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жальское ИЖС КП | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 66 667 / 137 778 |
| цена объекта | 2 299 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 954 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 808 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 668 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 527 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 246 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -308 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Горелово д. | 40 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Горелово д. | 41 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 87 805 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Солнечный Круг пос. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Пешково с. | 43,1 м² | 8 сот. | 2 850 000 | 66 125 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Новгородово д. | 42 м² | 5 сот. | 6 650 000 | 158 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Полянка СНТ | 43,2 м² | 9 сот. | 2 490 000 | 57 639 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Горелово д. | 45 м² | 7,7 сот. | 6 200 000 | 137 778 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Дубна СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 63 877 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Полиграфист СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Радутино д. | 42 м² | 9,5 сот. | 2 100 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 17.03.2026 | 2 299 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 299 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лучшее предложение в данной локации! Продается уютная дача! До остановки автобуса 5 минут пешком, автобус до г.Чехов каждый час, 30 минут в дороге. До с. Дубна 2 остановки на автобусе, здесь есть вся инфраструктура: школа, клуб, детский сад, магазин