Варшавское ш., 44 км от МКАД
Осинка СНТ, Чехов гор. округ
Дача 43 м², участок 6,2 сот., бревно.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 25.10.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,06 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 31 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чернецкое ≈4,9 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26097
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 15.6 |
| торг | 5 | 10 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5 |
| участок | 5 | 20 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 088 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 062 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 953 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Энергия-2000 СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тюфанка д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тюфанка д. | 9,5 сот. | 1 700 000 | 178 947 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тюфанка д. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тюфанка д. | 18,5 сот. | 5 700 000 | 308 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тюфанка д. | 6,6 сот. | 3 199 000 | 484 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тюфанка д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тюфанка д. | 8,8 сот. | 1 300 000 | 147 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тюфанка д. | 28,2 сот. | 8 970 000 | 318 085 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 311 / 54 000 / 100 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 554 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 426 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 299 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 043 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 494 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Васильково ДНТ | 38 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 68 421 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Изумруд-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Слепушкино д. | 50 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Изумруд-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Сигнал СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Изумруд СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Заречье СНТ | 51,1 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 31 311 | снято (цена объявления) 28.07.2026 | сохраненная копия |
| 9.4 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2025 | 3 199 000 | история площадки |
| 22.11.2025 | 3 150 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается прекрасный двухэтажный дом с верандой на 6 сот земли. О Доме: -электричество 15квт. -2 комнаты на 1 этаже и 1 комната на 2 этаже. -отопление электрическое. -есть летний туалет. -вода сезонная с апреля по конец сентября. -дом оформлен, как жилой. Можно прописаться. -также есть летняя кухня на участке 35 кв. М с погребом большим. -также летний душ с котлом и водонагревателем. -ленточный фундамент. ОБ Участке: -участок ровный правильной формы 6,2 сотки. -на участке много деревьев и кустарников. -на участке проведена разводка труб для поливания почвы. Транспортная Доступность: -На машине до Чехова 20 минут. -Остановка общественного транспорта находится в 10 мин. Пешком. -Ходят Автобусы до ст. Чехов и до Москвы (Тёплый Стан). Инфраструктура: -На территории Снт есть детская площадка. -В шаговой доступности летний магазин. -Также есть охрана. -Ворота открываются с телефона. Место идеальное, для отдыха от городской суеты. Вы сможете подышать свежим воздухом и заряжаться положительным эмоциями и энергией. Спешите приобрести! Один собственник, более 10 лет в собственности. Свободная продажа. Код пользователя: 118829. Номер в базе: 8421185.