Варшавское ш., 51 км от МКАД
Пешково с., Чехов гор. округ
Дом 43,1 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 07.10.2024.
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,4 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈862 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. Чехов ≈7,4 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26096
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 178 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 401 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 449 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 619 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пешково с. | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пешково с. | 10,4 сот. | 1 640 000 | 157 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Пешково с. | 14,1 сот. | 2 500 000 | 177 305 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пешково с. | 6,8 сот. | 1 190 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Эхо СНТ | 6,3 сот. | 1 334 000 | 211 746 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пешково с. | 7 сот. | 1 230 000 | 175 714 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пешково с. | 7,4 сот. | 1 406 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пешково с. | 6,8 сот. | 1 295 000 | 190 441 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пешково с. | 10,5 сот. | 1 820 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пешково с. | 6 сот. | 1 257 000 | 209 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 862 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 538 / 63 877 / 100 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 720 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 584 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 448 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 176 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 108 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Сергеево д. | 42 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 69 048 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Гришенки д. | 45 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Полянка СНТ | 43,2 м² | 9 сот. | 2 490 000 | 57 639 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Новгородово д. | 42 м² | 5 сот. | 6 650 000 | 158 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Рябина СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лопасня СНТ | 36 м² | 7,3 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 38,4 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 96 354 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Флора-2 СНТ | 46,5 м² | 7,5 сот. | 2 350 000 | 50 538 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Дубна СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 63 877 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2024 | 3 699 990 | история площадки |
| 29.04.2025 | 2 800 000 (−899 990) | история площадки |
| 14.05.2025 | 2 850 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию, предлагается на продажу жилой дом с земельным участком 8 соток, участок ровный и правильном формы, земли населенный пунктов,1-этажный деревянный жилой дом. Подходит под постоянную регистрацию! Расположен в Чеховской районе село