Варшавское ш., 42 км от МКАД
Алексеевка д., Чехов гор. округ
Дача 29 м², участок 8,2 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 20.04.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 53 %
Земля ≈166 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,36 млн → дом ≈640 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 92 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,32 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈770 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: скважина.
До ст. Новогромово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26094
Рейтинг 64/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 71 % | 35.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 38 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 165 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 360 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 640 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 069 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ефимовка д. | 12,8 сот. | 7 700 000 | 601 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимовка д. | 26 сот. | 3 250 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеевка д. | 15 сот. | 3 550 000 | 236 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеевка д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеевка д. | 9 сот. | 2 900 000 | 322 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеевка д. | 15 сот. | 2 310 000 | 154 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеевка д. | 15 сот. | 2 975 000 | 198 333 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ефимовка д. | 8,5 сот. | 1 360 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ефимовка д. | 21 сот. | 4 450 000 | 211 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ефимовка д. | 7,6 сот. | 1 520 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 91 667 / 111 111 / 142 857 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 688 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 504 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 319 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 950 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 770 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Алферово д. | 28 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Васильково ДНТ | 24 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 91 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Наука-4 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок и садовый домик (доска и вагонка) в 55 км от Мкад по Калужскому шоссе. Участок 8, 24 соток, дом 29 м. Кв. Ухоженный участок с плодородной землей, плодовыми деревьями и кустарниками. На участке есть вода (скважина на 3 участка). На мансарде незначительно требуется доделка пола и свеса крыши, есть строительный материал. В пешей доступности река и рыбалка, огромные грибные леса. Рядом остановка общественного транспорта. Закрытая территория и круглогодичный подъезд.