Варшавское ш., 28 км от МКАД
Собакино д., Наро-Фоминский гор. округ
Дом 95 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 3,44 млн ₽; цена не менялась с 20.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 649 тыс. → дом ≈2,8 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 36 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль −1,97 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 250 км ≈5 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26091
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 2 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 649 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 796 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 432 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Собакино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Собакино д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новоселки д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новоселки д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дятлово д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 263 / 36 263 / 40 529 |
| цена объекта | 3 445 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 928 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 567 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 389 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 210 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 854 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 974 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Собакино д. | 95 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Собакино д. | 95 м² | 4 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Собакино д. | 95 м² | 4,5 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Собакино д. | 85 м² | 4 сот. | 3 445 000 | 40 529 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 3 445 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 445 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Готовый каменный дом Ижс. Аренда С Правом Выкупа возможно без первоначального взноса! От 3 до 30 лет под 14 %. С плохой кредитной историей! Без банков, поручителей и справок! Досрочное погашение! Наличный расчёт! Рассрочка от 3 до 5 лет! Ипотека: стандартные программы (без господдержки). военная ипотека. Использование Материнского Капитала. Приобретая дом у нас, вы покупаете его напрямую от застройщика! Никаких агенств, скрытых комиссий и накруток. Назначение Участка Ижс с пропиской! Готовые Дома из газоблока на монолитной плите пригодные для круглогодичного проживания. Забор сетка-рабица. Подробно узнать про дома можно в нашем телеграмм-канале и на сайте. Стоимость указана за наличный расчет. Возможна поэтапная оплата или оформление ипотеки. Ознакомится с доп. Работами можно в прайсе по запросу. Консультацию по всем домам Москвы, Московской области. Наши дома различных площадей и планировок продаются в Новой Москве и по всей Московской области.