Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Им. Цюрупы пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 8,3 сот., кирпич, 1995 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 804 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 23 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −841 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Виноградово ≈9 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2609
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 107 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 39 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 804 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 895 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Им. Цюрупы пгт | 10 сот. | 2 320 000 | 232 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Им. Цюрупы пгт | 12 сот. | 1 299 000 | 108 250 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 14 сот. | 950 000 | 67 857 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 947 / 57 407 / 69 652 |
| цена объекта | 2 699 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 294 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 942 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 795 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 648 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 354 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -840 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 41,4 м² | 6 сот. | 950 000 | 22 947 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Сидорово д. | 54 м² | 12 сот. | 3 100 000 | 57 407 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Голубое Озеро СТСН | 60,3 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 69 652 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 699 999 (−1) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 699 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8,3 сот. с двумя капитальными строениями:- зимний небольшой домик с печным отоплением и двухэтажный дом обложенный кирпичом, все окна пластиковые, свежие. Дома в хорошем состоянии, больших вложений не требуется, ждут своего нового хозяина. дача все время в "одних руках", не сдавалась. Три собственника, наследство по закону более 3-х лет. Территория участка благоустроена, есть сад и место с легкой плодородной землей под огород. на участке имеется колодец и постройка туалет/ душ. Отличные соседи. Территория садоводства закрытая от посторонних машин на въезде стоит шлагбаум с консьержем. Инфраструктура находится на высшем уровне! В центре поселка Цюрупы, который граничит с нашим СНТ, есть: все сетевые магазины, школа, детский сад, поликлиника, новый современный Дом Культуры с детскими кружками и секциями и развлекательной программой для взрослых и детей. Есть налаженная транспортная доступность в поселке до ближайших ж/д станций Казанского направления Виноградово и Конобеево, по расписанию ходят два маршрута автобусов, протяженность их пути составляет 20 минут.