Варшавское ш., 74 км от МКАД
Лесное СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 16.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 48 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 675 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 44 тыс.–201 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −983 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Мачихино ≈2,7 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №26089
Рейтинг 21/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 92 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Родники СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Родники СНТ | 11 сот. | 3 000 000 | 272 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Темп СПК | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нара СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Заповедное ДПК | 9,6 сот. | 3 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ручеек СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Электротехник СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ручеек СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ручеек СНТ | 24 сот. | 5 500 000 | 229 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 291 / 73 333 / 201 389 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 427 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 306 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 184 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -983 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Дятлово д. | 30 м² | 4 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Молодежный СНТ | 50,8 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 44 291 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | имени Ларина ДСК | 36 м² | 8 сот. | 7 250 000 | 201 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Нара СНТ | 51,8 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 44 402 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Родничок-1 СНТ | 52 м² | 5,9 сот. | 4 500 000 | 86 538 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 554614. Продаётся уютная дача с двумя комнатами в двухэтажном доме площадью 40 квадратных метров. Это идеальное предложение для тех, кому важен комфорт и удобство. Здесь вы найдете всё необходимое для приятного отдыха и жизни за городом. Дом имеет стандартный ремонт. Это отличное сочетание цены и качества, которое обеспечивает вам уютную обстановку в дачном доме. Эта дача идеально подойдет для семей с детьми, где они смогут насладиться природой и провести время на свежем воздухе. Также это хороший вариант для молодых людей, которые хотят отдохнуть от городской суеты и насладиться спокойной атмосферой загородной жизни. Дача подойдет также для родителей или пожилых родственников, которым нужен уютный уголок для отдыха и перезагрузки. Здесь они найдут место для уединения и отдыха от повседневных забот. Не упустите возможность стать счастливым обладателем этой уютной дачи и насладиться жизнью за городом. Позвольте себе комфорт и удобство вместе с этим прекрасным предложением. Звоните прямо сейчас и узнайте больше о дополнительных возможностях и условиях приобретения этой прекрасной дачи. Объект 554614