Варшавское ш., 58 км от МКАД
Факел СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 22 м², участок 6 сот., 1998 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 16.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 588 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 64 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль −657 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 252 км ≈2,7 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №26088
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 026 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 588 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 512 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 727 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Факел СНТ | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лакомка СНТ | 9 сот. | 2 999 999 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лакомка СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Факел СНТ | 9,6 сот. | 980 000 | 102 083 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зинаевка д. | 19 сот. | 1 999 900 | 105 258 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зинаевка д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зинаевка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зинаевка д. | 19 сот. | 1 850 000 | 97 368 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Новоселки д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 286 / 90 000 / 129 630 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 835 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 743 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 652 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 468 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -657 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.5 км | Шарапово с. | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Мезон СНТ | 27 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 129 630 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Тюфанка д. | 28 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте! Продается дачный участок с летним домиком в окружении леса - природа, экология. Заезд с Калужского ш. рядом с дер. Кресты или с Киевского ш. через дер. Зинаевка. На участке жилое строение 22 кв.м. (веранда и две комнатки), бытовка 12 кв.м., хозблок, летний душ. Электричество 5 кВ, Летний водопровод. Сформированы высокие грядки, растут и плодоносят сливы, смородина, крыжовник, малина... Посажены молодая яблоня и вишня. СНТ с автоматическими воротами, уличным освещением, мусоркой, хорошим магазином, родником.