Варшавское ш., 19 км от МКАД
Новоколедино д., Подольск гор. округ
Дача 39 м², участок 6 сот., панель.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 12.04.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Земля ≈590 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,54 млн → дом −538 тыс. ₽, −14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–185 тыс. ₽/м², медиана 129 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,6 млн / целевая ≈4,14 млн / пессимист. ≈3,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈451 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Кутузовская ≈2,2 км по прямой; до МКАД 19 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26085
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 14 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 589 664 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 538 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −538 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −13 795 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бережки СНТ | 5 сот. | 2 990 000 | 598 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоколедино д. | 4,9 сот. | 3 500 000 | 714 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоколедино д. | 10,3 сот. | 13 000 000 | 1 262 136 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоколедино д. | 7,2 сот. | 7 000 000 | 972 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоколедино д. | 10,3 сот. | 14 500 000 | 1 407 767 | снят (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоколедино д. | 12 сот. | 10 200 000 | 850 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоколедино д. | 9 сот. | 4 380 000 | 486 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоколедино д. | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 12,2 сот. | 7 160 000 | 586 885 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5,1 сот. | 3 333 000 | 653 529 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 129 188 / 184 659 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 601 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 371 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 141 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 681 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 451 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | № 7 Дубки СНТ | 40 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 35,2 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 184 659 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Березка-4 СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 68 571 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Удача ДНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 36,2 м² | 6,2 сот. | 5 000 000 | 138 122 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Березки-2 СПК | 43,3 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 69 284 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 35 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.6 км | Нагорное СНТ | 41,9 м² | 7,6 сот. | 7 200 000 | 171 838 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Боброво пгт | 38 м² | 4,5 сот. | 6 500 000 | 171 053 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Гривно СНТ | 31,6 м² | 4,4 сот. | 3 800 000 | 120 253 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на участке 6 сот. Дом два этажа 6×4, находится возле леса, хорошие соседи. Фундамент ленточный, дом каркасный щитовой, утепление 15 см., обшит рейкой, кессон, пристройка 3×5. Есть два парковочных места. Централизованное водоснабжение, поливочное, две огромные теплицы поликарбонат и Биотуалет. Подъезд круглогодично, шлагбаум с пульта, видеонаблюдение.