Варшавское ш., 15 км от МКАД
Коммунальник СНТ, Подольск гор. округ
Дача 20 м², участок 3,7 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈1,16 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 125 тыс.–262 тыс. ₽/м², медиана 192 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,79 млн / целевая ≈3,41 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈12 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Подольск ≈1,9 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26082
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 157 366 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 282 000 ₽ (3,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Коммунальник СНТ | 2,3 сот. | 5 000 000 | 2 173 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 3 сот. | 4 300 000 | 1 433 333 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Коммунальник СНТ | 5,9 сот. | 4 300 000 | 728 814 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коммунальник СНТ | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 5 сот. | 6 600 000 | 1 320 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 9 950 000 | 1 243 750 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 5 сот. | 6 600 000 | 1 320 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 7 сот. | 7 900 000 | 1 128 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 17 сот. | 27 000 000 | 1 588 235 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 9 400 000 | 1 566 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 125 021 / 192 334 / 261 905 |
| цена объекта | 3 199 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 719 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 789 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 600 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 410 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 031 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 11 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | №5 концерна Подольск СНТ | 19 м² | 5,2 сот. | 4 500 000 | 236 842 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Быково СНТ | 21 м² | 5,1 сот. | 5 500 000 | 261 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ручей СНТ | 24 м² | 4,6 сот. | 3 000 500 | 125 021 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | № 34 завода стройматериалов СНТ | 23 м² | 5,4 сот. | 3 400 000 | 147 826 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 199 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 199 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный домик и участок в Снт Коммунальник. Летний двухэтажный каркасный дом 1983 года постройки. Дом и участок зарегистрированы. Участок ровный прямоугольной формы 3,74 сотки. На участке плодовые деревья и кустарники. Летний туалет. Летний водопровод. Расположение в центре Подольска, остановка автобуса "Военкомат" дачи идут вдоль реки Пахра. Продажа свободная.