Калужское ш., 62 км от МКАД
Захарково д., Чехов гор. округ
Дом 38 м², участок 7 сот., щитовой, 1993 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 15.09.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,67 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 42 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −949 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец, газ.
До ст. Чернецкое ≈7,1 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26081
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 4.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 878 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 434 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 666 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 842 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Захарково д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Захарково д. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Захарково д. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Захарково д. | 6,3 сот. | 1 600 000 | 253 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Захарково д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Захарково д. | 30 сот. | 5 300 000 | 176 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Захарково д. | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Захарково д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Захарково д. | 8,2 сот. | 1 800 000 | 219 512 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Захарково д. | 40 сот. | 18 000 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 105 / 66 667 / 88 889 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 058 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 905 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 752 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -949 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Филипповское д. | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Спорт СНТ | 47,5 м² | 6,6 сот. | 2 000 000 | 42 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 6,9 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2025 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ПРОДАЕТСЯ дача в крупной развитой деревне в Чеховском районе!!! Идеальное место для летнего отдыха! Деревня газифицирована, построена детская игровая зона для маленьких жителей. Тихое обжитое место с прекрасной транспортной доступностью (автобусы до г. Чехов и до м. Теплый стан). В 5 минутах езды большое село Шарапово с полной инфраструктурой ( школа, детский сад, сетевые магазины). В пяти минутах хотьбы большой пруд !!! Дом щитовой, площадью 38 кв м. Площадь участка 7 соток. Участок правильной формы, сухой. Участок огорожен с трех сторон забором из профнастила, распашные ворота. На участке есть плодовые деревья и ягодные кусты, великолепные можжевельники. На первом этаже дома расположены кухня и спальня, на втором этаже мансардная комната. Коммуникации: +электричество 15 кВт +вода- колодец. Помощь в оформлении сделки!!