Варшавское ш., 38 км от МКАД
Шарапово д., Чехов гор. округ
Дом 41 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 09.12.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,08 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 62 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,36 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,69 млн → от пессимистичной прибыль −664 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Детково ≈1,7 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26078
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 21 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 446 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 023 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 077 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 659 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шарапово д. | 7 сот. | 980 577 | 140 082 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шарапово д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шарапово д. | 5,5 сот. | 4 010 000 | 729 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шарапово д. | 4,6 сот. | 2 400 000 | 521 739 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шарапово д. | 5,5 сот. | 3 500 000 | 636 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Любучаны д. | 7 сот. | 1 190 833 | 170 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шарапово д. | 6,7 сот. | 1 137 898 | 169 836 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | М-2 Крым 61-й км | 46,7 сот. | 21 399 999 | 458 244 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шарапово д. | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Любучаны пос. | 14 сот. | 2 400 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 80 000 / 110 556 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 364 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 196 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 028 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 691 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -664 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Заря СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 27 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Зыкеево д. | 40 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 74 750 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Троицкое с. | 44 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 82 955 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапово д. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Аксенчиково д. | 40 м² | 6,5 сот. | 3 150 000 | 78 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дубки СНТ | 36 м² | 8,3 сот. | 3 980 000 | 110 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Столбовая пгт | 49,2 м² | 8,5 сот. | 4 100 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Подмосковье СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Ходаево д. | 42 м² | 7,6 сот. | 4 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.12.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 22.05.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом 40 кв.м. с участком 6 соток в деревне. На участке два дома. Один дом из блоков внутри вагонка общая площадь 30 кв. м. На первом этаже одна комната с печкой, веранда летняя. Второй этаж мансардный. Второй дом из бруса общая