Варшавское ш., 23 км от МКАД
Салют-2 СНТ, Подольск гор. округ
Дача 25 м², участок 2,8 сот.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 3,85 млн ₽ от 28.07.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 52 %
Земля ≈550 тыс. ₽/сот. × 2,8 сот. = 1,54 млн → дом ≈1,41 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 50 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,99 млн / целевая ≈2,69 млн / пессимист. ≈2,39 млн → от пессимистичной прибыль −614 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: колодец; газ — в перспективе.
До ст. Гривно ≈1,7 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26077
Рейтинг 34/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 80 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 550 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 540 000 ₽ (2,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 410 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Салют-2 СНТ | 6 сот. | 4 900 000 | 816 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Салют-2 СНТ | 7 сот. | 6 500 000 | 928 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 15,8 сот. | 7 437 898 | 470 753 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Весна-1 СТ | 5,9 сот. | 5 600 000 | 949 153 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Весна-6 СНТ | 5,7 сот. | 5 400 000 | 947 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | № 7 Дубки СНТ | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | № 2 ЦНИИТОЧМАШ СНТ | 4 сот. | 2 400 000 | 600 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 107 957 / 159 950 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 992 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 842 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 693 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 394 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -613 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Шепчинки-2 СНТ | 30 м² | 2,5 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Малинка СНТ | 30 м² | 2,6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Коммунальник СНТ | 20 м² | 3,7 сот. | 3 199 000 | 159 950 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | ПЭМЗ-1 СНТ | 32 м² | 3 сот. | 4 300 000 | 134 375 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Висячий Мост СНТ | 31 м² | 3,5 сот. | 3 800 000 | 122 581 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Пресса СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2025 | 3 850 000 | история площадки |
| 04.08.2025 | 3 550 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.08.2025 | 3 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2025 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 950 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. В черте города. Площадь 2,84 сотки. На участке летний дом (17,7 кв. М), две теплицы, беседка. Ухожен. Огорожен. Свет, вода колоде, газ в перспективе. Вся инфраструктура города в шаговой доступности: школы, поликлиника, банк, гипермаркеты, автобусная остановка.