Варшавское ш., 46 км от МКАД
Динамовец СНТ, Чехов гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 16.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 925 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
Коммуникации: скважина; септик; в описании: газ.
До ст. Новогромово ≈5,8 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26069
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 925 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 575 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 764 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Южное МВЭС СНТ | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Осина СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горизонт СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Историк СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ишино д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ишино д. | 25 сот. | 5 200 000 | 208 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ишино д. | 25 сот. | 6 250 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ишино д. | 14 сот. | 1 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ишино д. | 50 сот. | 7 000 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 247 / 40 107 / 156 094 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 085 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 931 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 776 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 468 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 747 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Южное МВЭС СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Сосновка СНТ | 75 м² | 8,3 сот. | 6 525 000 | 87 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Белое Озеро ДНТ | 70 м² | 8,9 сот. | 11 700 000 | 167 143 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Дубна СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Садки СНТ | 73 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 247 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Русские Дали СНТ | 74,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 40 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Родничок СНТ | 69,4 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 476 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Белое Озеро ДНТ | 64 м² | 9 сот. | 9 990 000 | 156 094 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Лужники СНТ | 80 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Хлевино д. | 80 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 сот. С брусовым домом отделанным сайдингом 6×6, Снт "Динамовец" МО, Чеховский район, на участке бытовка и хозблок, скважина, санузел в доме, септик, баллонный газ, отопление конвекторы, декоративные кустарники, по одной стороне граничит с лесом. Газонокосилки, качели, мебель и техника остаются, wifi, tricolor. Документы готовы, 2 собственника.