Варшавское ш., 16 км от МКАД
Подольск г., Подольск гор. округ
Дом 30 м², участок 4,5 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 88/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈451 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 93 тыс.–231 тыс. ₽/м², медиана 145 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,52 млн / целевая ≈4,07 млн / пессимист. ≈3,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,66 млн ₽, маржа 46 %, ROI 85 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Подольск ≈2 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26066
Рейтинг 88/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 451 038 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 030 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | № 2 ГОРСО СНТ | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | № 2 ГОРСО СНТ | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 16,7 сот. | 21 000 000 | 1 257 485 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 4 сот. | 4 800 000 | 1 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 50 сот. | 60 000 000 | 1 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 6 041 500 | 604 150 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5 сот. | 4 500 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 333 / 145 130 / 231 092 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 522 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 296 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 070 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 658 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 85 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 30 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Авто-1127 СНТ | 30 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 32,1 м² | 3,3 сот. | 3 700 000 | 115 265 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 27 м² | 3,5 сот. | 2 520 000 | 93 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Берёзка-7 СНТ | 30,6 м² | 5,3 сот. | 3 800 000 | 124 183 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | № 4 ПЭМЗ Красная Горка СНТ | 25,4 м² | 4,1 сот. | 4 400 000 | 173 228 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | № 1 ПЭЦЗ СНТ | 23,8 м² | 5,8 сот. | 5 500 000 | 231 092 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коммунальник СНТ | 38,5 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 140 260 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 32 м² | 6 сот. | 5 599 000 | 174 969 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Полянка СНТ | 27,5 м² | 5 сот. | 3 400 000 | 123 636 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 300 000 (−1 100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 600 000 (+1 300 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 1 600 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Остановка "Больница" в 5 минутах пешком, станция Мцд Подольск 21 минута. Актуально. По ипотеке: семейная не подходит, но можно оформить простую классическую ипотеку по нынешним ставкам. По оценке, дом с участком выходит в 3 миллиона. Можно попробовать взять ипотеку без первого взноса. На участке стоит зарегистрированный дом. Прописаться можно. Домик не гнилой его можно оставить под баню, а рядом построить новый. Воду городскую можно провести, она проходит по границе участка. Газ также имеется по границе, Свет есть. На участке есть сарай с крышей (не гнилой).