Варшавское ш., 75 км от МКАД
Мезон СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 60 м², участок 5,5 сот., кирпич, 2019 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 68 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 498 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 28 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈90 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Ворсино ≈11,5 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №26065
Рейтинг 20/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 2.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.6 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 498 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 401 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Рыжково д. | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Рыжково СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Молодежный СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | ВИГ СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | АВЭКС СПК | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | АВЭКС СПК | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Каменское с. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Каменское с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Каменское с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Каменское с. | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 429 / 57 284 / 74 286 |
| цена объекта | 1 899 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 614 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 505 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 330 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 154 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 804 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 89 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мезон СНТ | 69 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 43 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Молодежный СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 64 695 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Родники СНТ | 60,2 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Молодежный СНТ | 50,8 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 44 291 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Молодежный СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Собакино д. | 70,3 м² | 4 сот. | 5 200 000 | 73 969 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Росинка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 28 429 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Темп СПК | 70 м² | 8 сот. | 3 950 000 | 56 429 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 899 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 899 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2098705. Продается участок с садовым домом. ГПЗУ получен. Кирпичный жилой дом с мебелью как на фото. участок сухой, ровный. электричество , водопровод. Охраняемая территория. рядом автобусная остановка (минут 10 пешком) , в д. Клово расположены все необходимые объекты инфраструктуры: Школа, детский сад, сетевые магазины и пр Расстояние до МКАД: 65 км по Киевскому направлению. Общественный транспорт: автобусы 309/24 и маршрутные такси до ст. Нара и м. Саларьево (Сокольническая ветка метро). Время в пути 45-60 минут.