Варшавское ш., 41 км от МКАД
Слепушкино д., Чехов гор. округ
Дом 65 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,5 млн; первая цена 5,5 млн ₽ от 23.10.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,39 млн → дом ≈2,11 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 49 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,01 млн / целевая ≈3,61 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль −863 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. пл. 274 км ≈3,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26063
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 850 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 391 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 109 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 446 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Слепушкино д. | 9 сот. | 3 800 000 | 422 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Слепушкино д. | 11,3 сот. | 3 955 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Слепушкино д. | 14 сот. | 7 700 000 | 550 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Слепушкино д. | 9 сот. | 5 400 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Слепушкино д. | 10 сот. | 1 170 000 | 117 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вертикаль СНТ | 8,8 сот. | 2 900 000 | 329 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слепушкино д. | 13,4 сот. | 8 030 000 | 599 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слепушкино д. | 8,8 сот. | 3 100 000 | 352 273 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слепушкино д. | 31 сот. | 777 000 | 25 065 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Слепушкино д. | 12,3 сот. | 1 500 000 | 121 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 470 / 58 496 / 142 342 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 814 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 614 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 212 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -863 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Слепушкино-1 СНТ | 65 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слепушкино д. | 65 м² | 7 сот. | 13 898 552 | 213 824 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Русские Дали СНТ | 68 м² | 7,8 сот. | 5 000 000 | 73 529 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Слепушкино д. | 73 м² | 6,2 сот. | 6 500 000 | 89 041 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Плужково СНТ | 64 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 57 812 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Таврия СНТ | 71,8 м² | 10,3 сот. | 4 200 000 | 58 496 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Костомарово д. | 62,7 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Русские Дали СНТ | 56,6 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 49 470 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ходаево д. | 55,5 м² | 7,5 сот. | 7 900 000 | 142 342 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Плужково СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.10.2025 | 5 500 000 | история площадки |
| 31.10.2025 | 4 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 08.11.2025 | 4 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 19.11.2025 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.12.2025 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже 2-х этажная дача, расположенная в д.Слепушкино Чеховского ГО. Участок 8,5 соток правильной формы, ровный, сухой, расположен вблизи лесного массива. Дом выполнен из бруса 1010 см. На первом этаже просторная кухня - гостиная,