Калужское ш., 66 км от МКАД
Динамовец СНТ, Чехов гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., дерево, 2005 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 17.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 69 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 925 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 66 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,82 млн / целевая ≈5,24 млн / пессимист. ≈4,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈443 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: скважина; септик; в описании: газ.
До ст. Новогромово ≈5,8 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26060
Рейтинг 30/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 925 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 575 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 764 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Южное МВЭС СНТ | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Осина СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горизонт СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Историк СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ишино д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ишино д. | 25 сот. | 5 200 000 | 208 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ишино д. | 25 сот. | 6 250 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ишино д. | 14 сот. | 1 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ишино д. | 50 сот. | 7 000 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 471 / 89 486 / 92 857 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 822 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 531 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 240 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 443 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Масново-Жуково д. | 70 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Васильково-3 ТСН | 70 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Осинка СНТ | 64,5 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 91 473 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Солодовка д. | 73,1 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 71 135 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Южные Озера КП | 80 м² | 7 сот. | 9 490 000 | 118 625 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Лесные Озера КП | 82 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 115 854 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ишино д. | 54 м² | 8 сот. | 4 950 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Шарапово с. | 65 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Стремилово с. | 80 м² | 6,5 сот. | 7 000 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Южные Озера КП | 85 м² | 7,5 сот. | 5 650 000 | 66 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 сот. с брусовым домом отделанным сайдингом 66, СНТ "Динамовец" МО, Чеховский район, на участке бытовка и хозблок, скважина, санузел в доме, септик, баллонный газ, отопление конвекторы, декоративные кустарники, по одной стороне граничит с лесом. Газонокосилки, качели, мебель и техника остаются, wifi, tricolor. Документы готовы, 2 собственника