Варшавское ш., 48 км от МКАД
Собакино д., Наро-Фоминский гор. округ
Дом 95 м², участок 5 сот., пенобетон.
Цена 3,44 млн ₽, поднимали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 19.09.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 522 тыс. → дом ≈2,92 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 36 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,22 млн / целевая ≈3,8 млн / пессимист. ≈3,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,35 млн ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 252 км ≈5,2 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26054
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 522 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 923 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 768 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Собакино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоселки д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоселки д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Собакино д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дятлово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дятлово д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 263 / 45 737 / 48 895 |
| цена объекта | 3 445 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 928 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 220 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 009 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 798 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 376 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 352 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.6 км | Алексеевка д. | 95 м² | 6 сот. | 4 345 000 | 45 737 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Алексеевка д. | 95 м² | 6,7 сот. | 4 345 000 | 45 737 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Алферово д. | 95 м² | 5 сот. | 3 945 000 | 41 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Стремилово с. | 95 м² | 5 сот. | 4 545 000 | 47 842 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Алферово д. | 95 м² | 4 сот. | 3 445 000 | 36 263 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Алферово д. | 95 м² | 5 сот. | 3 945 000 | 41 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Алферово д. | 95 м² | 5 сот. | 3 545 000 | 37 316 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Стремилово с. | 95 м² | 5,5 сот. | 4 545 000 | 47 842 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Алферово д. | 95 м² | 6 сот. | 4 645 000 | 48 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2025 | 3 145 000 | история площадки |
| 22.10.2025 | 3 445 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 445 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новый дом от Застройщика! 95м2 на участке 5 соток. Прямая продажа Без Комиссии! Также возможно оформить аренду с выкупом с возможностью без первоначального взноса на срок от 3 до 30 лет. Без справок, банков, проверки доходов и поручителей! Дом построен из пеноблока с огороженным участком и подключенными коммуникациями. Утеплён, с внешней стороны отделан сайдингом, с внутренней- обшит доской (имитация бруса), окна пластиковые стеклопакеты, межкомнатные двери. Фундамент монолитная жб плита. Кровля ондулин. Укомплектован сантехникой, установлены радиаторы отопления, розетки и осветительные приборы. Участок огорожен забором с воротами и калиткой, круглогодичный подъезд. Планировка дома: 1-й этаж прихожая, студия (кухня-гостиная), санузел; 2-й этаж две спальных комнаты, коридор, чердак. Готов к круглогодичному комфортному проживанию! Идеальное место для желающих проживать в удобном, тихом и спокойном месте. > Коммуникации: - Электричество 15 квт/3 фазы. - Вода холодная/горячая (скважина/бойлер). - Фильтр для воды. > Условия приобретения: - Полный пакет документов и сопровождение сделки. - Ипотека, Военная ипотека. - Помощь в одобрении ипотеки. - Сертификаты, Материнский капитал. Большое кол-во домов и в других местах! Звоните, все обсудим и договоримся о просмотре.