Варшавское ш., 56 км от МКАД
Хоросино д., Чехов гор. округ
Дом 48 м², участок 4 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 26.10.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 298 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 26 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −227 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Кресты ≈16,1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26050
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 545 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 298 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 202 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 042 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вишневый Сад СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хоросино д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хоросино д. | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хоросино д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фетеза ЖСК | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хоросино д. | 5,5 сот. | 400 000 | 72 727 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Муравей СНТ | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Першино д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Першино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Першино д. | 13,7 сот. | 1 650 000 | 120 438 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 57 143 / 75 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 510 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 384 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 259 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 008 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -227 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Фетеза ЖСК | 50 м² | 4 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Растовка д. | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Росинка СНТ | 50 м² | 4 сот. | 1 490 000 | 29 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Скребухово д. | 48,2 м² | 3,2 сот. | 1 550 000 | 32 158 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Росинка СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ромашкино-2 ТСН | 54 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 96 296 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Филиппины дп | 56 м² | 6 сот. | 2 830 000 | 50 536 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Полиграфист СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Солнечный Круг пос. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.10.2025 | 1 650 000 | история площадки |
| 14.06.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом 48 кв. М в деревне (обычный деревенский дом). В доме 2 изолированные комнаты и проходная кухня-гостиная. С/у на улице))). В доме свет и отопление (печное). Участок огорожен. Имеются плодово-ягодные деревья и кустарники. Соседи живут круглый год, некоторые используют как дачу. От дома до автобусной остановки 500 м. До школы, дет. Садика, магазинов -2 остановки на автобусе. Детей собирает школьный автобус.