Варшавское ш., 42 км от МКАД
Волынская-1 СНТ, Чехов гор. округ
Дом 108 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 25.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 87/100 · уверенность 58 %
Земля ≈261 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,61 млн → дом −110 тыс. ₽, −1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 56 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈2,16 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈15,68 млн / целевая ≈14,12 млн / пессимист. ≈12,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈8,26 млн ₽, маржа 66 %, ROI 193 %.
⚠ ROI 193 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Новогромово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26046
Рейтинг 87/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 16.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 261 014 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 610 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −110 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 019 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Волынская-1 СНТ | 9,2 сот. | 2 390 000 | 259 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Волынская-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевка д. | 13 сот. | 3 900 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевка д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Волынская-1 СНТ | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алексеевка д. | 12,5 сот. | 3 700 000 | 296 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алексеевка д. | 7,5 сот. | 2 200 000 | 293 333 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алексеевка д. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алексеевка д. | 15 сот. | 4 450 000 | 296 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алексеевка д. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 150 353 / 177 372 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 15 684 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 900 000 ₽ |
| продажа: целевая | 14 116 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 12 547 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 8 262 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 193 % |
| пояснение расчета | ROI 193 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 193 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Алферово д. | 95 м² | 15 сот. | 11 200 000 | 117 895 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Слепушкино д. | 101 м² | 8 сот. | 15 555 500 | 154 015 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Слепушкино д. | 100 м² | 7 сот. | 15 035 252 | 150 353 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Слепушкино д. | 99 м² | 7,8 сот. | 15 035 252 | 151 871 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Шарапово с. | 90 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Васильково ДНТ | 80 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 106 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Слепушкино д. | 87,7 м² | 10,5 сот. | 15 555 500 | 177 372 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Дом площадью 108 КВ. М. На Участке 10 соток ( с возможностью увеличения до 15 соток). Дом собирается по типу строительного модуля. Состоит ИЗ 6 Независимых строительных модулей, каждый по 18 кв. М. Один модуль -комната. Дом можете быть использован для выкупа участка земли до 20 соток. Размер в плане: ширина 9м, длина 12м. Высота 5,5м. Монтаж можно сделать быстро, в течении недели на фундамент из винтовых свай.