Варшавское ш., 26 км от МКАД · земля с домом
Подольск г., Подольск гор. округ
Дом 46 м², участок 5,5 сот.
Дом по описанию: «На участке расположена часть жилого дома 46 кВ. М., свет, газ, центральное водоснабжение, канализация, сарай, гараж.»
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 11.06.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 50 %
Земля рядом ≈655 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 80 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈720 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «расположена часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — есть; газ — есть.
До ст. Гривно ≈1,5 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26041
Рейтинг 41/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 654 982 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 11,5 сот. | 16 000 000 | 1 391 304 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 11 сот. | 12 000 000 | 1 090 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 9,2 сот. | 6 400 000 | 695 652 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 9,2 сот. | 5 990 000 | 651 087 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5 сот. | 4 440 000 | 888 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4,5 сот. | 3 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 5 сот. | 8 500 000 | 1 700 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 5 сот. | 7 600 000 | 1 520 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 4,5 сот. | 2 700 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 2-Толбино СНТ | 5,4 сот. | 2 500 000 | 462 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 000 / 92 634 / 113 636 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «расположена часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «расположена часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | да: «санузел» + «ремонт» | 44,8 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 92 634 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Монтажник СНТ да: «ванная» + «мебель» | 44 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 113 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Лесник СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 42,5 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2025 | 5 000 000 | история площадки |
| 15.06.2025 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 06.11.2025 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с городе Климовск. Расположенный в 15 мин пешком от станции Гривно на улице Фабричный проезд. Тихое, спокойное место, рядом вся инфраструктура. На участке расположена часть жилого дома 46 кВ. М., свет, газ, центральное водоснабжение, канализация, сарай, гараж. Свободная продажа, быстрый выход на сделку. В собственности более 10 лет. Более подробная информация по телефону. Есть возможность выкупить другую часть дома, вместе с земельным участком 4,5 сотки и часть дома. Продается только за наличные.