Варшавское ш., 42 км от МКАД · земля с домом
Алексеевка д., Чехов гор. округ
Дом 108 м², участок 15 сот.
Дом по описанию: «На участке летний дом 108 кв. М.»
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 25.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 81/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈159 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈2,16 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,16 млн / целевая ≈5,54 млн / пессимист. ≈4,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,49 млн ₽, маржа 30 %, ROI 44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Новогромово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26040
Рейтинг 81/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 87 % | 46.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 19.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 7.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 381 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Алексеевка д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевка д. | 23 сот. | 3 400 000 | 147 826 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевка д. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевка д. | 9 сот. | 1 380 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевка д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевка д. | 25 сот. | 3 600 000 | 144 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевка д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевка д. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевка д. | 12,5 сот. | 3 700 000 | 296 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алексеевка д. | 7,5 сот. | 2 200 000 | 293 333 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 61 224 / 103 093 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 160 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 544 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 928 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 493 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Богдановка СНТ | 108 м² | 8,5 сот. | 5 000 000 | 46 296 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Васильково-2 ДНТ | 97 м² | 10 сот. | 10 000 000 | 103 093 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дулово д. | 100 м² | 11 сот. | 7 800 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Динамовец СНТ | 92 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 61 957 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Ходаево д. | 110 м² | 12 сот. | 7 850 000 | 71 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Хоросино д. | 104,6 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 56 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Садки СНТ | 100 м² | 15 сот. | 14 000 000 | 140 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Изумруд СНТ | 101,9 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 39 254 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Плужково СНТ | 98 м² | 14 сот. | 6 000 000 | 61 224 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Филипповское д. | 100 м² | 16 сот. | 3 000 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок в первой линии к реке. На участке летний дом 108 кв. М.