Новорязанское ш., 49 км от МКАД
Квартал 38Б КП, Раменский гор. округ
Дом 64,6 м², участок 25 сот., дерево, 2022 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 70 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 3,7 млн → дом −401 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–207 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,19 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,73 млн / целевая ≈6,06 млн / пессимист. ≈5,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,39 млн ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); отопление — есть; свет — есть.
До ст. Радуга ≈18,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2604
Рейтинг 67/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 69 % | 29.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 026 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 701 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −401 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 207 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Толмачево д. | 7,5 сот. | 1 350 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лев СНТ | 6,6 сот. | 1 016 400 | 154 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Лев СНТ | 24 сот. | 3 100 000 | 129 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заворовский Дачник СНТ | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заворово с. | 40 сот. | 17 200 000 | 430 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заворово с. | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заворовский Дачник СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Толмачево д. | 16,3 сот. | 3 500 000 | 214 724 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 192 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 157 / 100 000 / 207 143 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 731 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 394 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 058 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 385 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 388 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Квартал 38Б КП | 60 м² | 15 сот. | 7 200 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Коробово д. | 60 м² | 15 сот. | 5 950 000 | 99 167 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Никулино д. | 70,6 м² | 20 сот. | 6 700 000 | 94 901 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Долина Озер КП | 65 м² | 15 сот. | 12 500 000 | 192 308 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Великие озера КП | 70 м² | 13 сот. | 14 500 000 | 207 143 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Долина Озер КП | 68 м² | 32 сот. | 22 500 000 | 330 882 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заворово с. | 50 м² | 30 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Никоновское с. | 65 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 107 692 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Мрия СПО | 73,9 м² | 13,9 сот. | 4 150 000 | 56 157 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Татаринцево с. | 59 м² | 20 сот. | 3 500 000 | 59 322 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 536941. Id 4729. Продаётся уютный дом с участком в живописном поселении Никоновское! Дом: 64,6 м из натурального бревна тепло, экологично и уютно. Участок: 25 соток сельхозназначения с хвойными насаждениями, облагорожен и готов к